光大证券　亿城股份：迅速崛起的北京房地 产新秀　“优势-2”

　　奥运效应助涨北京房价由于奥运会因素，明年开始北京将暂停新项目开工证的发放，这意味着在未来几年间，北京的住宅供应可能存在“阶段性的低谷”。无疑，这将加剧市场供不应求的状况。在北京的地产股中，我们偏爱公司治理完善、管理和专业能力突出、土地储备充足的公司，除了我们持续跟踪推荐的阳光股份  （000608 行情,资料,咨询,更多）之外，我们认为亿城股份  （000616 行情,资料,咨询,更多）同样具有明显的优势。

　　迅速崛起的北京地产界新秀我们认为，亿城股份的优势主要体现在三个方面：第一、公司具有鲜明的创业型企业文化，创始人价值观积极进取。未来在实施了定向增发和股权激励之后，公司的各个利益相关者的利益将得到统一；第二、公司从外部引进专业人才，开始进行专业化发展；第三、公司的土地储备充足，拿地能力强。

　　 未来三年盈利持续增长即使不考虑新增项目，我们预测未来三年公司收入和净利润的复合增长率分别为42%和131%。以增发后的股本摊薄计算，07年的每股收益将达到0.70元，比今年增长37%。

　　 12个月目标价9.00元我们设定公司未来12个月的目标价为9.00元，相当于在每股重估净资产7.14元的基础上溢价26%。我们给出较高溢价的原因在于看好公司未来获取新项目的能力及由于看重业绩增长而带来的市场动量。

　　 投资概要：迅速崛起的北京房地产业界新秀为了确保2008年奥运会召开期间，北京在全世界面前展现整洁、有序的城市面貌，政府将从明年开始暂停新项目施工许可证的发放。这意味着在2007-2009年间，北京的住宅供应可能存在着一个阶段性的“供应低谷”，这难免将加剧北京住宅市场供不应求的局面。根据上述的逻辑，我们相信在未来两至三年中，北京的住宅价格将呈现持续上升的走势。

　　在过去的两年中，上海、深圳的房价先后出现了加速上涨的现象。受惠于此，上海和深圳本地的地产股均出现过阶段性地领涨地产板块的行情，典型的公司包括中华企业  （600675 行情,资料,咨询,更多）、深振业  （000006 行情,资料,咨询,更多）等。因此，基于对北京未来两年房价走势的乐观预测，我们相信，北京本地的地产股也会显著跑赢大市及地产股指数。

　　在北京的地产股中，我们偏爱公司治理完善、管理和专业能力突出、土地储备充足的公司。除了我们持续跟踪推荐的阳光股份  （000608 行情,资料,咨询,更多）之外，我们认为亿城股份  （000616 行情,资料,咨询,更多）也具有以下的优势：

　　第一、公司计划通过定向增发，大股东增持股份注入资产，并引入长期合作方为公司的战略投资者。下一步，公司计划再向公司的经营管理团队发放股票期权，以激励其更好地为股东创造价值。我们认为，通过上述的安排，可以实现各利益相关者的目标统一，为公司未来的快速发展奠定制度基础；第二、过去几年，公司从外部引进了多位具有经验的专业人才，经营管理团队的搭建和整合已经初步完成；另一方面，公司的品牌建设也已经起步；我们认为，公司已经走上了正确的专业化经营之路；第三、土地获取和项目合作历来是公司的长处。过去两年，公司在北京地区进一步增加项目储备的同时，又先后进入了天津和苏州。目前，除了手中已经拥有100多万平米建筑面积的项目储备外，公司还有几个大的项目正在接洽与谈判中。与公司仅仅20多亿的市值相比，亿城的土地储备已算充足。

　　第四、我们预测公司未来三年的每股收益分别是0.51、0.70和0.78元。未来12个月的目标价设定为9.00元，相当于在重估净资产价值上溢价26%，评级为“优势-2”。

　　 催化剂：定向增发及股权激励计划2006年9月12日，公司临时股东大会通过了拟非公开发行不超过2亿股的决议。募集资金主要用于西北旺项目的开发和建国门项目的股权收购和开发。其中，公司第一大股东北京乾通公司将认购不少于5000万股，发行价格不低于4.94元/股。此外，我们了解到，北京海开房地产集团公司也有可能作为战略投资者参与认购其中的5000万股股票。除此之外，公司还计划向公司的管理层发放2500万股的股票期权。预计行权期是五年，行权价格将高于当前的股价。

　　 我们认为，此次非公开发行对于公司而言，有几下三层意义：

　　第一、公司大股东注入资产，减少关联交易。为了避免同业竞争、增加项目储备、提高公司的可持续发展能力，公司用募集资金向控股股东北京乾通收购建国门项目公司60%股权，后者保证在2007年12月31日前按楼面地价9200元/平方米向项目公司交付净地。

　　第二、引入战略投资者，实现优势互补共同发展。海开房地产集团是海淀区政府下属的拥有一级房地产开发资质的房地产公司。公司成立于1981年，具有多年房地产开发经验，曾成功开发了天秀花园、玉阜嘉苑、玉海园、、知春里、二里庄、稻香西里、北京科技会展中心、四通大厦等房地产项目，其在政府背景、土地储备等方面均有明显的优势。如果能引入其为公司的战略投资者，可以形成双方的优势互补、共同发展的双赢局面。

　　第三、统一利益主体，加速财富增值。假设公司实现了对管理层的股权激励，那么公司的大股东、合作方、管理层的利益实现了统一，将为公司股东价值的增值奠定基础。